据国家统计局发布的全国70个大中城市房价变化情况，8月份，有69个城市新建商品住宅价格同比上涨，有66个城市环比上涨；其中，北京二手房价同比上涨16.4%，再次领涨全国，温州二手房价同比、环比都继续下降。从去年第四季度开始到现在，全国性房价普涨形势接近一年时间。尽管房价收入比和房屋租售比已经远远偏离合理值，决定了房地产市场存在调整的内在需要，但若真正实现房地产市场拐点，恐怕心理预期变化将是最后的决定因素。

对政府调控房地产市场信心不足，或是当前房地产市场维持强烈房价上涨预期的重要因素。过去十年来，几乎每一次房地产市场调控均未能实现房价平稳运行，反而因为短期内对住房供求关系的过度调整，造成市场供应相对不足，成为推动房价上涨的因素。最近一次房地产市场调控，以征收20%个人所得税为标志，强化地方政府的稳定房价责任，但由于政策落实与后续督查没有及时跟上，对市场的影响有限。特别需要注意的是，由于住房供求矛盾还没有及时缓解，出售方居主导地位，由个税转嫁引发的房价上涨成为当前新一轮房价上涨的重要特征。

从根本上说，心理预期变化是决定未来房地产市场拐点是否来临的主要因素。房地产市场运行对合理区间的过度偏离，内在存在调整与回归的要求，但这种回归机制，需要行为人的经济理性选择。目前看，短期内房地产市场心理预期仍将保持平稳。这是因为：

首先，是土地出让创出天价，引发的涨价效应，是重要的刺激因素。地价是房价的重要组成部分。地价上涨带动房价上涨，已经是过去被无数次证明的规律。在宏观经济回稳基础尚不稳固的情况下，房地产市场预期有逆转的可能，但因为天价土地出让，导致市场被注射强心针，加剧了市场恐涨心理。

其次，房地产市场与宏观经济的高度绑定，使得市场对政府采取严厉房地产调控措施的预期不强。从今年前8个月的宏观经济运行情况看，社会消费总体处于较低增速，惟有商品房销售火爆，成为宏观经济增速回落中的一个亮点。特别是房价联动地价，土地出让金联系地方政府债务，若房价明显回落，有可能会触发宏观经济金融风险。因此，市场对政府出台严厉调控措施的预期不强。

第三，房价上涨舆论占据主导，对普通百姓存在导向作用。从新闻舆论情况看，当前市场对房价上涨的报道较多，一定程度上烘托出房价上涨氛围。而唱空房价的若干人，因为缺少严密的逻辑论证，理由不充分，过度夸张房价下跌程度，且无数次被证实其观点错误，导致市场整体导向存在偏差。

但是，当前房价上涨的基础并不牢固。一是宏观经济回升态势还未确立。二是流动性收缩态势削弱房价上涨的流动性基础。近日，工商银行也加入了上浮部分定期存款利率的竞争中，可见流动性总体趋紧态势已影响至金融机构。未来通过传导，将影响到房地产市场。三是房价上涨日益沦为资金游戏。当前的房价上涨更体现出资金追逐的特征。

因此，合理引导房地产市场预期，对保持房地产市场健康稳定运行至关重要。同时，也要高度关注房地产市场预期变化，房价大幅上涨或过度回落，都不是国民的幸事。在未来，保持房价稳中有落的运行态势，或是保持宏观经济与金融稳定的一个重要条件。

文/项峥

（摘自《中国房地产报》）